Perbandingan potensi dan perkembangan lokasi pertumbuhan perumahan baru di dua wilayah berkembang: Kota Tangerang (khususnya kawasan Tangerang Raya) dan Kota Depok.
Pertumbuhan perumahan baru di kawasan penyangga Jakarta terus menunjukkan dinamika menarik, terutama di Tangerang Raya dan Depok. Tangerang tumbuh pesat dengan hadirnya berbagai kota mandiri seperti BSD, Gading Serpong, dan Karawaci yang menawarkan fasilitas lengkap, infrastruktur modern, serta akses tol yang kuat. Permintaan hunian di wilayah ini didorong oleh kelas menengah-atas yang mencari lingkungan terpadu dengan potensi investasi jangka panjang. Dari total 6.429 unit rumah baru yang diluncurkan, Tangerang kembali mengukuhkan posisinya sebagai “raja” pasokan rumah tapak, menyumbang lebih dari separuh total pasokan dengan angka 52 persen, diikuti oleh wilayah Bogor-Depok sebesar 18 persen.
Sementara itu, Depok menunjukkan geliat pasar hunian menengah yang stabil, dengan permintaan tinggi dari kalangan muda dan keluarga baru. Akses yang semakin baik melalui tol dan KRL, serta kedekatan dengan Jakarta dan kawasan pendidikan seperti UI, menjadikan Depok pilihan strategis dengan harga yang masih relatif terjangkau. Kedua wilayah ini mencerminkan dua karakter pertumbuhan. Tangerang dengan skala besar dan fasilitas matang, sedangkan Depok dengan potensi tumbuh dan peluang investasi yang menjanjikan.
Gambaran Umum & Tren
Kota Tangerang
Kawasan Tangerang (termasuk kawasan pinggiran Jakarta seperti BSD, Serpong, Karawaci) mencatat pertumbuhan permintaan hunian sangat kuat. Pada Mei 2024, permintaan rumah tapak di Tangerang mencapai peningkatan sekitar 91,7 % secara tahunan. Dari sisi suplai, di kawasan Jabodetabek, Tangerang menyumbang porsi besar misalnya dalam kuartal I 2024, pasokan rumah tapak untuk wilayah Tangerang cukup signifikan dibanding wilayah lainnya. Kawasan kota mandiri dan terpadu (seperti BSD City, Gading Serpong) makin matang dengan fasilitas lengkap, infrastruktur baik, sehingga menarik kelas menengah hingga atas. Harga yang ditawarkan juga masih dianggap relatif kompetitif dibanding Jakarta, sehingga masih ada ruang untuk apresiasi nilai properti di masa depan.
Kota Depok
Depok juga menunjukkan perkembangan menarik, terutama untuk segmen rumah menengah dan terjangkau. Misalnya artikel menyebut “Rumah di Depok untuk Gen Z” yang menyoroti hunian strategis, dekat transportasi dan fasilitas, dengan harga yang relatif terjangkau. Data pasar yang dikumpulkan mencatat bahwa di Depok potensi apresiasi nilai rumah mencapai 3–8 % per tahun untuk beberapa segmen, dengan beberapa estimasi hingga ~25 % untuk lokasi dan kondisi yang sangat strategis. Kawasan berkembang seperti ‘Tanah Baru – Beji’ menjadi pilihan populer karena akses ke tol, kampus, pusat kota Depok. Misalnya ada rumah cluster di Tanah Baru Beji yang ditawarkan dengan harga ~1,62 miliar.
Perbandingan Kelebihan & Kekurangan
Faktor | Tangerang | Depok |
Skala dan momentum pengembangan | Besar, berbagai proyek kota mandiri berkembang pesat. Banyak suplai oleh pengembang besar. (contoh: porsi besar suplai rumah tapak). | Lebih kecil dibanding Tangerang dalam hal volume pengembangan baru. |
Harga & tingkat masuk pasar | Harga mulai dari segmen menengah hingga atas di beberapa titik sudah cukup tinggi. Misalnya rumah di BSD Barat > 5 miliar. | Ada segmen entry-level yang lebih terjangkau (contoh rumah ~800 juta di Beji). |
Aksesibilitas & infrastruktur | Akses baik ke tol, bandara, pusat bisnis; fasilitas kota mandiri yang matang. | Juga aksesibilitas meningkat (tol, stasiun kereta) dan dekat kampus, pusat kota Depok. Tapi mungkin masa pengembangannya belum se-komprehensif Tangerang. |
Potensi apresiasi / investasi | Potensi besar karena masih area berkembang dan harga belum sebesar Jakarta. Namun karena sudah banyak berkembang, margin “kejar” mungkin lebih kecil di lokasi-prime. | Potensi bagus terutama entry-level dan segmen generasi muda; risiko bahwa lokasi kurang matang/terintegrasi penuh dibanding kawasan besar. |
Risiko / tantangan | Karena banyak pengembangan, risiko over-supply, kemacetan, banjir, lingkungan yang sangat padat bisa muncul. | Karena masih dalam tahap pengembangan, fasilitas belum se-lengkap kawasan sangat matang; beberapa lokasi mungkin masih jauh dari pusat kota besar. |
Rekomendasi untuk Pertimbangan Membeli atau Investasi
Berdasarkan data dan kondisi di atas, berikut beberapa poin yang bisa Anda pertimbangkan:
- Jika Anda mencari investasi jangka panjang dengan potensi apresiasi tinggi, dan budget cukup, maka Tangerang (kawasan yang masih “naik”) bisa menjadi pilihan. Fokus pada lokasi yang masih berkembang, belum terlalu jenuh, akses ke tol-stasiun baik.
- Jika Anda mencari rumah untuk hunian sendiri dengan budget terbatas atau generasi muda, dan ingin lokasi yang strategis namun tidak terlalu mahal, maka Depok bisa sangat menarik. Pastikan memilih kawasan yang aksesnya bagus dan infrastrukturnya mendukung.
- Perhatikan aksesibilitas ke pusat aktivitas (kerja, sekolah, transportasi), fasilitas lingkungan, dan risiko lingkungan (banjir, kemacetan).
- Pastikan kondisi pengembang, legalitas, dan kesiapan fasilitas daerah terutama di kawasan berkembang. Karena lokasi “terbaik” datang dari kombinasi lokasi + infrastruktur + momentum.
Ringkasan singkat
Tangerang (BSD / Serpong / Karawaci): skala pengembangan besar, fasilitas lebih matang, harga tanah/per m² rata-rata lebih tinggi (BSD ±Rp12–12.5 juta/m²), cocok untuk investasi jangka panjang.
Depok (Beji / Tanah Baru / Cinere / Sawangan): Segmen entry-level & hunian menengah lebih dominan; beberapa lokasi (Beji) masih menawarkan harga tanah relatif terjangkau ~Rp7 juta/m² pada listing tertentu; cocok untuk pembeli hunian dan investor segmen menengah.
Tabel estimasi (perkiraan dari listing portal — gunakan untuk orientasi cepat)
Area (contoh sub-kawasan) | Perkiraan harga per m² (estimasi dari listing) | Catatan singkat & sumber |
BSD City (Tangerang Selatan) | Rp 12.000.000 – Rp 12.500.000 /m² (rata-rata listing) | Harga tanah rata-rata listing ~Rp12 juta/m² (portal listing). Cocok untuk proyek terintegrasi / kelas menengah-atas. |
Serpong / Gading Serpong (Tangerang Selatan) | (harga unit rumah) Rp 1,2 – 3,5 M per unit — untuk konversi ke/m² diperlukan data LT; sebagai gambaran, permintaan tinggi. | Listing rumah menunjukkan kisaran harga per unit; Serpong menunjukkan permintaan kuat dan suplai kompetitif. |
Karawaci / Lippo Village (Tangerang) | Harga unit Rp 0,63 – 2 M per unit (variasi besar tergantung cluster) | Banyak opsi entry-level hingga menengah; cek legalitas & flood-risk. |
Larangan / bagian Tangerang lainnya | Rp 8.000.000 – Rp 12.000.000 /m² (contoh laporan lokal) | Laporan lokal menyebut kisaran per m² di beberapa sub-kawasan Tangerang. |
Beji (Depok) | ~Rp 7.000.000 /m² (contoh listing tanah di Beji) | Listing menunjukkan penawaran tanah di Beji sekitar Rp7 juta/m² pada beberapa listing; lokasi dekat stasiun/tol cenderung lebih mahal. |
Tanah Baru / Cinere / Sawangan (Depok) | bervariasi: Rp 3.500.000 – Rp 9.000.000 /m² (perkiraan dari listing & portal) | Depok punya spektrum harga luas; Cinere/Cinere-Kampus area cenderung lebih mahal, Sawangan lebih terjangkau. |
Catatan: beberapa portal meng-report harga per unit (Rp/juta per unit) bukan selalu per m² — konversi menjadi per-m² memerlukan data luas tanah (LT) tiap listing. Tampilan angka per-m² hanya bila sumber listing menyebutkannya eksplisit (mis. BSD, Beji, Larangan).
Secara umum, baik Tangerang maupun Depok merupakan wilayah yang sangat layak dipertimbangkan sebagai lokasi pertumbuhan rumah baru di daerah berkembang. Tangerang punya keunggulan skala besar, momentum tinggi, fasilitas matang cocok untuk investasi dan segmen menengah-atas. Depok punya keunggulan harga entry yang lebih bersahabat, dekat dengan Jakarta/kampus, cocok untuk hunian generasi muda dan segmen menengah sekaligus potensi investasi juga.
Pilihan terbaik akan sangat bergantung pada budget Anda, tujuan (hunian vs investasi), dan prioritas lokasi (akses, fasilitas, waktu sampai ke pusat kota atau tol/stasiun). Tertarik mengeksplorasi lebih jauh? Kami akan bantu Anda menemukan data dan analisis area terbaik untuk seluruh Indonesia.” Hubungi kami di +62 877 2303 2018 untuk konsultasi analisa lokasi bisnis Anda.
